主题：坑人啊！小区车库归全体业主所有！赶紧保护自己的权益

 销售车位（库）的使用权超过20年即为欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
近期不少小区和在售楼盘都纷纷出售车位、车库，有的甚至要求本来租车位（库）的业主也得把车位（库）买下来，否则便威胁要出售给其他业主。
由于历史原因，现在车位（库）在多数小区中都还算是“稀缺商品”，但是车位（库）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位（库）又有不可以销售的车位（库），因此在消费者在购买车位（库）时务必要注意一．车位（库）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车位（库）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸
《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
消费者租赁车位（库）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库）
《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
我国现行的商品房建设规划法律法规中，都明确要求房产开发商按照一定的标准配置建设停车位（库），这是法律规定的商品房建设规划中的公共配套设施的"硬指标"，这些车位（库）是建筑物的配套设备设施，其不能单独转让也不能单独办理产权，由全体业主共有共用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外
因此，小区的土地使用权转移给全体业主后，红线内所有没有独立产权的部位（包括车位（库））即共有财产也同时一并转移给了全体业主。
目前小区的车位（库）主要分为以下几种情况：
1． 敞开式的地上车位——属于全体业主
主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2． 三面有护围的地上车位（库）——可办产权，可销售
若开发商在当初规划时，明确了这类车位（库）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
3． 地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主
如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
4． 地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主
如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金
5． 该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
6. 改造车位（库）——属于全体业主
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产
综上，提醒广大消费者
若要购买商品房车位（库），唯一的标准是看该车位（库）能否办理产权证！
不能办理产权证的车位（库），禁止销售
若租赁车位（库）或者购买车位（库）使用权，超过20年的即为欺诈，消费者可请求双倍赔偿。