主题：售楼日记：赠送面积送了我那么多烦恼？

昨天我用了1天时间研究了一下赠送面积问题、原因、解决办法，特写了一篇8千字的文章与广大购房者、销售人员、策划人员分享，这是一篇充满辩证的文章。每个人对于每个问题有不同的解读，对于购房者来说，这些问题是购房者想不到，今天我来告诉你，购房者可以那这个当问题去询问你看上的楼盘，也可以拿我说的解决办法做为心理安慰，看你怎么想这些问题了，它们有坏的一面，也有好的一面。对于销售人员、策划人员，解决的办法都是拿出来与客户的说辞。仁者见仁智者见智。

赠送面积分类原则：按照住宅产品的构成元素，将可能赠送面积的空间分解为：地下室、首层花园、电梯厅、空中庭园、阳台露台、凸窗、储藏空间、空调机位、等。

全送：

1. 利用平面上凹口处结构梁、板。

2. 复式户型上空挖空

3. 错层露台

4. 凸窗

5. 不足2.2米

半送：

1. 空中花园

2. 入户花园

3. 大阳台

4. 入户花园纳入室内使用空间

5. 错层花架

今天没有那么多少时间每个研究，不过大概遇见的问题都差不多，今天就拿带有赠送卧室、LOFT的户型说起。

有的楼盘有赠送面，购房者肯定以为拣到了。当然不是了，肯定不是开发商傻了，面积可以卖钱呀。那么送

面积有两个好处。

第一，就是在不增加容积率的情况下，把户型优化了，让户型实用了。增加业主的使用爱好。

第二，就是让业主尝到免费。其实就算是送面积，那也得工程材料建呀，成本哪里来呢，都摊到户型面积里了。

1.政府职能部门在产权监理方面仅按项目规划图约定的应计产权部分进行监理，赠送面积部分没有相关法律法

规作为依据，相关权益的保障还得靠买卖双方签订的合同来实现。

2.赠送面积=附加值，让客户感觉没花钱得到的了一部分面积，实际上开发商没花钱或花了很少钱，其实重点

就是增加附加值以求在其他类比项目中多一些，以减少价格抗性，但是我们需要明白的是羊毛原理，对于业

主来说其实就是心理游戏，和朝三暮四一样，说是送的，其实很多时候隐藏在房价里，关键对于开发商来说因

为赠送部分一般都不计算容积，等于可以开发的面积大了这样利润高了。

3.以往，一定数量的赠送面积是为弥补住宅设计、位置等缺陷，相当于对购房者作出的补偿。而今，赠送面积已

经成为一种惯性，这是不正常的。本人来到成都有一段时间了，我发现很难找到一个楼盘不努力往“赠送面积”上靠。你的楼盘没有赠送面积，你都不好意思跟人打招呼。

4.面对楼盘的高赠送面积，消费者要提高风险意识，

5.赠送面积指的是不计算价格并且不计入购房合同的面积。送面积的招数可以让开发商规避掉销售过户环节的一

大笔税费。

6.具体到“享用”赠送面积的业主，收楼后要再进行内部结构甚至外墙的改造，如果请来的施工团队不够专业，可能会破坏房屋结构，影响整栋楼的安全性，或者因缺乏统一验收而各行其是，还可能造成消防隐患。而且，因

为“赠送面积”改造而发生的安全事故都将得不到法律的支持，开发商也会因为合同中没有“赠送面积”的相关约定，而不用负全部法律责任。

赠送面积专题研究报告

1.问题：赠送面积会相应提高本项目容积率导致建筑密度增加，影响居住舒适度。

原因：比如本项目的住宅容积率为3.57，赠送空间达到16.50%，住宅容积率将提高到4.28，容积率提高了0.71。这些偷出来的面积，开发商不支付土地成本，没有报规、报建等费用，会降低实际成本。这不仅导致小区的建筑密度增加，而且影响居住的舒适性。由于加建了赠送面积，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。也就是说赠送面积损害了业主共同的利益。

解决：容积率虽然上升了，但是居住人口并没有增加，本项目在不增加容积率的情况下，把户型优化了，让户型实用了。增加业主的使用爱好，让业主达到物有所值、性价比合适。

2.问题：容积率的提高，相应的生活机能、交通机能跟不上，导致居住、生活很烦恼。

原因：消费者认为赠送面积可以帮助开发商减少建筑面积房价较高的抗性,也使得购买者实际可利用空间增大,但是对整个板块而言,政府在做一个地块规划时，多少房子就有多少与之配套的、医疗、交通等，你偷了面积之后都变了，容积率的变相提高使得按原有容积率设计的交通、、卫生、等配套不能满足需求，对城市整体发展存在一定的负面作用，对客户自身的日常生活需求产生烦恼，比如在做公交车的人多很挤、开车外出堵车、医院就医需要长时间排队、会没有，停车位也会紧张。

解决：本项目虽然提高了容积率，但是居住人口并没有增加，所以就不存在生活机能、交通机能的不方便与拥堵，本项目配有充足的停车位供业主停车。

3.问题：赠送面积遇到产权纠纷、出售、继承、评估、抵押等情况时，消费者将无法保障自己的权益不受侵害。

原因：一旦赠送面积遇到产权纠纷、出售、继承、评估、抵押等情况时，消费者将无法保障自己的权益不受侵害。而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以、抵押，在遭遇产权纠纷时权益无法得到保障。

解决：赠送面积的房屋可以正常的出售、继承、评估、抵押、，不存在产权纠纷问题，与市场上的商品房手续一样。反而，带有赠送面积的房屋在二手房中介那里是抢手货。

7.问题：赠送面积是否封好的，交楼以后每户是否还需要补交搭楼板、封阳台费用。

原因：赠送面积是否封好的，交楼以后每户是否还需要补交搭楼板、封阳台费用。

解决：这些问你看上的楼盘，一般不交。

8.问题：赠送面积的卧室能否做到与销售面积卧室的配置标准。

原因：很多赠送面积的楼盘，在赠送的卧室中没有插座、开关、电视光纤、电话线，而外墙保温、中空双层玻璃、空调的室外机、空调洞大部分也没有，室内门高宽度是否都跟销售面积的卧室一样。

解决：这些要问你看上的楼盘，询问工程！！

9.问题：赠送面积在拆迁补偿的时候不计入拆迁费补偿中。

原因：赠送面积不能写入房产证上，消费者在未来遇到拆迁的时候，赠送面积不计入拆迁补偿中，会影响消费者未来的拆迁收益。

解决：现在您购买的房子是用来自住的，按照目前的城市规划，高层正在逐步替代多层房，拆迁离现在还很远，我相信房子您不可能住一辈子，普通家庭一般都是在15-20年左右的时间就会再次换房，您从小的时候到现在应该也搬过几次家了。为一个未来发生机率很小的事情，您去购买没有赠送面积的楼盘，那岂不是得不偿失。现在您买了带有赠送面积的房屋，可以花很少的钱住很大的房子，赠送面积的楼盘在XX城市已经成为了一种趋势，我相信您肯定有这个独到的眼光。而且赠送的面积是不收取物业费的，每年您还能节省掉1千多元的物业费，比不带赠送面积的楼盘更合适。花最少的钱，买最合适的房子。

10.问题：赠送面积在二手房买卖的时候不计入房本面积中，对客户带来的价值利益不大。

原因：赠送面积在二手房买卖的时候不计入房本面积中，对客户带来的价值利益不大。比如A3户型73.246㎡，加赠送面积15.655㎡，等于88.9㎡。

1)购买赠送面积户型：假如客户购买本项目赠送面积73.246㎡户型为4300/㎡，总价为315000元，未来5年后为7000/㎡，那么总价为512700元，

2)购买普通户型：如果客户现阶段直接购买88.9㎡户型为4300/㎡，总价为382270元，未来5年后为7000/㎡，那么总价为622300元。

3)结论：同样的户型、赠送面积与普通户型面积总和一样的情况下，客户购买普通户型比赠送面积户型总价要多67270元，假如未来5年后该区域为7000/㎡，那么购买普通户型的客户比购买赠送面积户型的收益上要多109600元，也就是说多赚42330元，假如该区域房屋，那么赠送的面积将不被计入空间中。赠送面积越大，房屋利益越小。

解决：我为您做一道公式您看看，就明白哪个更合适了。

1)贷款：如果您购买一套普通户型，那么您要多花67270元，这笔钱您可以省下来付契税、维修基金或者装修，也可以存5年的定期存款，按照现在的年利率5.5%来计算，5年您将获得18499.55元的利息，这笔钱虽然比不上带来的利益（前提是您购买的房屋到7000元/㎡，如果没到7000/㎡，收益会更小），但是如果您把67270元做为房款支付了，那么您就需要多贷款47089元，按30年7.05%贷款利息计算，那么你要多支付66263元的利息（如果涨息，您付的利息会更多），利息远远超过了您的收益。一个是让您赚钱的方法，一个是让您多花钱的方法，我相信您肯定会算的明白这笔帐。

2)一次性：如果您一次性购买普通户型，那么就没有贷款利息的支出，可是您现阶段可以省掉67270元，这笔钱您可以剩下来付契税、维修基金或者装修，也可以存5年的定期存款，按照现在的年利率5.500%来计算，5年您将获得18499.55元的利息，这笔钱虽然比不上带来的利益（前提是您购买的房屋到7000元/㎡，如果没到7000/㎡，收益会更小），现阶段您可以花更少的钱住同样面积的房子，以后在出售二手房的时候，带赠送面积的房子往往比普通户型卖的快，价格上也是比不带赠送面积的房子卖的高，市场可以证明一切，您可以去二手房中介看看，都是这种情况，不存在您说的赠送面积不能带来收益的说法。而且赠送的面积是不收取物业费的，每年您还能节省掉1千多元的物业费，比不带赠送面积的楼盘更合适。花最少的钱，买最合适的房子。

3)一般情况下，能够赠送的面积当然是不计算在建筑面积里的，在出售二手房的时候，您就会变成商人，对于逐利的商人而言，利益最大化是商人的共性，因此，成功的商人都在于能够很好的平衡商人和消费者之间的利益。这考验的是商人的智慧，也是创新的有效途径，可以预测的是，在不久的将来，能够保持不的产品必然有其突出的附加价值的存在，而没有突出的产品将面临惨烈的价格战。您觉得是这个道理吗？

11.问题：有赠送面积的楼盘，售价比同区域楼盘要高，反而没有得到实惠。

原因：客户担心开发商因为房屋有赠送面积，反而销售价格要比同区域要高，客户认为上没有免费的午餐，却能卖出比别人高得多的价格。就算是送面积，那也得工程、材料呀，成本哪里来呢，都摊到户型价格里了。消费者反而没有感觉站到。

解决：本项目不会为其它楼盘扛价，本项目开发商还有大面积土地储备，肯定会滚动开发，价格也会制定的合理，会符合广大购房者的需求，会让购房者感到物有所值、物超所值、性价比合适。本项目户型采用大赠送面积，从实得面积来看，户型赠送面积抵消公摊后价格更实惠。

12.问题：担心赠送面积与开发商发生纠纷。

原因：近几年由赠送面积引发的投诉已上升为主要问题，

1)一怕交房时赠送面积没有当初说的那么多，开发商说好赠送15㎡，结果交房的时候只有10㎡。

2)二怕最终赠送面积变成了产权面积，购房者要按合同约定补差价。开发商说好有赠送面积的，结果开发商找一些政府不能报批为由，要求购房者补交房款。担心理由同第6个问题一样。

解决：

1)如果您有这种担忧的话，我们为您提供相关部门盖章批准的施工蓝图、房管局测量大队提供的赠送面积的数据，这个上面清楚的标有入户花园、阳台、生活阳台、露台的赠送面积，不会出现您所担心面积缩水的问题。

2)那么多有赠送面积的楼盘，您没听说过哪家开发商宣传有赠送面积，交房的时候面积缩水或者没有赠送面积的问题吧，关于赠送的阳台、生活阳台、露台都是按照相关部门盖章批准的施工蓝图建设的。

13.问题：对于赠送面积，购房者最关心的是其在购房合同中有没有明确。赠送面积不写入购房合同中，如果赠送面积缩小、没有有赠送面积，那么消费者就没有法律保护。

原因：合同风险，开发商在销售宣传时是采用赠送面积一说，那么在签订合同时，这些赠送的具体面积是否能够落实到纸面上、具体写进《商品房买卖合同》呢？如果所谓的赠送面积不能“见光”，在产权证和购房合同中都无法体现，如果赠送面积缩小、没有有赠送面积，那么消费者就没有法律保护，消费者则会小心购买。

解决：如果您有这种担忧的话，我们为您提供相关部门盖章批准的施工蓝图、房管局测量大队提供的赠送面积的数据，这个上面清楚的标有入户花园、阳台、生活阳台、露台的赠送面积，不会出现您所担心面积缩水的问题。那么多有赠送面积的楼盘，您没听说过哪家开发商宣传有赠送面积，交房的时候面积缩水或者没有赠送面积的问题吧。本项目在签订购房合同的时候，附件上会标有赠送面积的位置，会以阴影部分最为与销售面积的区分。