金众柏悦公馆 

江小亭/发自东莞

楼市回调明显，但开发商对于价格仍不愿妥协。

9月10日，位于塘厦镇的金众柏悦公馆正式拿证，首批备案两栋楼，共计171套房源，整体均价约3.66万元/㎡，备案显示交付标准为毛坯。

而据进一步了解，项目为带装修出售，加上额外装修款，实际均价已破4万元/㎡，与周边项目拉开一定价差。新盘陆续入市的塘厦，金众柏悦公馆还值得购入吗？

加装修价破4万元/㎡，双合同卷土重来

对于如今的东莞市场而言，新盘毛坯备案其实早已不陌生。

面对严苛的新盘备案机制与备不上去的高价，越来越多的入市项目纷纷选择毛坯取证，以移除装修占价空间的方式，将备案价尽可能达到限制内。

而毛坯拿证的背后，则是不少项目“铤而走险”，另外强制收取装修费“双合同”的卷土重来。

其中，毛坯备案均价3.66万元/㎡的金众柏悦公馆，便非项目实际成交价。

金众柏悦公馆沙盘图

据现场置业顾问表示，项目实际在售需包含装修费用在内，均价约4万元/㎡，当问及是否可以选择毛坯购买时，对方给出否定回答。

而对于额外的装修款，销售进一步表示，为减少购房者首付压力，装修费用同样可与合作银行选择正常按揭，利息与房贷利息趋同，5.8%左右，按揭年限最长可签10年。

一般而言，“双合同”都需额外将装修款一次性付清，导致在新房限价背景下，购房者不仅未能享受到正常的备案价购房，同时还需额外准备几十万元的装修费用，加大上车难度。

装修款的正常按揭贷款，虽减轻了购房者首付压力，但无疑也让这个原本就属于“灰色地带”的行为越显猖狂。

“备案价备不到4万元+/㎡，我们也要卖到这个价。”早在项目尚未获取预售证前，营销中心一现场置业顾问在介绍项目时，便与中房君如此说道。

塘厦“破4”卖给谁，价格成去化难点

在楼市回调期，以及双社保禁止下，深圳客购入门槛越来越高，塘厦项目的消耗客群也回归于本镇及周边区域，而金众柏悦公馆约4万元/㎡的单价放眼同区域项目而言，已然不具备优势。

据合富大数据，上周（0906-0912）塘厦镇一手住宅成交均价为3.4万元/㎡，环比上涨17%。主要由卓越华堂卓著天城·辰光、碧桂园莞佳云麓伴山、星河璟悦公馆等在售项目贡献，整体价格区间在3.1万-3.8万元/㎡。

其中卓越项目最近一次备案为8月20日，备案均价35887元/㎡（毛坯）；碧桂园莞佳云麓伴山最近一次备案为8月6日，备案均价37278元/㎡（精装）。

卓越华堂卓著天城·辰光样板间 中房君/摄

而对于折合近4000元/㎡的装修费用，不少购房者表现纠结。以一套109㎡3房为例，粗略计算需额外另附装修款40万元左右。

“2000元/㎡已经可以装的非常好了，4000元/㎡有点高了”购房者王先生表示道。

抢跑开盘，能跑赢隔壁臻悦花园吗？

现有竞争下，金众柏悦公馆项目同样还要面临其他预入市新盘的客源分流，包括将于本月开盘，距金众直线距离仅约1.5公里的臻悦花园。

臻悦花园所在地块由深圳安居集团于2018年以楼面价1.65万/㎡拿下，后由招商蛇口负责代建，包括6栋商品房与1栋人才安居房，建成后将成为塘厦住宅项目。

臻悦花园效果图

相较于金众的一线湖景，臻悦花园在配套上优势更加明显。

项目位于塘厦迎宾大道的黄金十字路口，塘厦TID综合体（规划中），约500米半径范围内分布有塘厦镇政府、万科生活广场、悦港汇等配套，目前吹风价3.5万元-3.6万元/㎡，与金众备案价看齐。

不过据项目销售表示，臻悦花园为毛坯交付，具体价格情况还需以最终备案为准，项目将于9月17日（周五）开放样板间，预计9月底开盘。

据悉，样板间仅针对冻资客户开放，冻资金额为5万元。

“臻悦花园是主要的竞争对手，他们拿地拿的早，加上安居集团的性质，预计售价不会太高。” 金众项目某内部人士表示道，“尽量赶在他们之前开盘会好一点”。

金众柏悦公馆于9月10号取证，将于臻悦花园样板间开放同日，即17号（明天）正式开盘。

面对新盘竞争激烈的塘厦市场，项目首开去化成绩如何，保持期待。

挂出土拍新政后首宗宅地，

限售价3.82万元/㎡

9月9日东莞再次更新土拍新规，对参拍企业进行进一步限制，包括：

禁止马甲入场，同一竞买人及同一集团成员企业，不得同时报名竞买同一宗宅地；

企业联合体参拍，具备房地产开发企业资格的出资比例不得低于50%；

竞买人购地资金须为合规自有资金等。

在不断规范化的竞拍规则以及“双限”地块的陆续挂牌中，地价与房价的关系也不断变得透明起来。

9月14日，土拍新政后，东莞首宗商住地挂牌，由临深塘厦供应，将于10月20日正式开拍。

挂牌宅地位于塘厦中心区，与塘厦诸佛岭新村二手项目仅一路之隔，距离金众柏悦公馆距离约3.7公里。

地块起拍总价25.1亿元，起始楼面价22409元/㎡；封顶总价28.9亿元，封顶楼面价25770元/㎡，目前镇街楼面地价纪录由深圳前海控股保持，为24618元/㎡。

如能封顶成交，该地块则将成为塘厦镇总价、楼面地价“双料地王”。

此外，值得注意的是，本宗地块同样为“双限”地块，要求开发项目首次上市销售年度申报均价不得高于38220元/㎡（毛坯）。

塘厦镇过去由于新房市场断供，以至在东莞楼市上升期未能跟上，如今，随着愈多高价项目的相继入市，以及调控的不断加码，对于镇街楼市而言，不乏具有一定挑战难度。

审读：戴士潮