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没想到啊!东莞二手房评估价,竟悄悄降了这么多...

来源:东莞房天下 2023-11-20 17:00:11

[摘要] 现在楼市最焦虑的人,非二手房业主莫属了。

现在楼市最焦虑的人,非二手房业主莫属了。

想要置换的,咬着牙考虑要不要放血;
没打算卖房的,也总是忧心自家房价是不是下跌。
偏偏在这种时候,银行还悄悄来上一记“背刺”,将二手房评估价下调了……
二手房业主们,怕是又双叒要破防了。

40个热点楼盘,银行评估价全线下滑

银行评估价可能对部分购房者来说有点陌生。

简单来说,银行评估价的作用是贷款的放贷依据,一般是根据第三方出具的评估报告为基准,也是体现房子市场价值的渠道之一。

那么,东莞哪些地方评估价下调了呢?话不多说,马上来看调查的结果:

PS.每间银行给出的评估价可能会因为数据样本的差异造成不同,以下数据取自招商银行,仅供参考。

房姐调查了东莞最核心的三大板块:城区、松山湖、滨海湾片区中,部分热门楼盘银行给出的评估价,得出了一个心酸的结果。

东莞二手房的银行评估价确实在下调,并且没有板块幸免于难。

并且,据招商银行的评估价数据显示:

从2022年12月至今,统计的3大板块40个二手楼盘中,评估价全部有所下滑,下滑幅度大约在1.9%-23.7%。

热点区域尚且如此,更何况其他板块呢?

松山湖,评估价下调幅度最大
为什么先说松山湖呢?

因为在此次调查的三大板块中,被下调范围最大,幅度最高的板块就是松山湖。

根据招商银行的评估数据,在松山湖的9个代表楼盘中,对比2022年12月,评估价下调全线超过了10%。

其中,万科金域松湖93平的三房,下调幅度更是足足高达27.8%。


就连万科虹溪诺雅、光大锦绣山河这样的松山湖二手房标杆,也分别下调了12.7%和16.9%。

更重要的是,这个评估价水平,比起在贝壳上的挂牌价还要低上不少。

其中,万科金域松湖一套93㎡三房,下滑幅度高达27.8%。

相当于一套原本估值约500万的房子,在1年的时间内,凭空蒸发了约134万!

换做是谁,恐怕都接受不了吧...

评估价下调幅度这么大,松山湖的二手房,开始跨了吗?

其实不然,我们细细来看。

首先,哪怕是经历大幅下滑后,松山湖二手房整体的评估价依然高达约3.9-6.1万/平,要高于城区和滨海湾片区。

其次,从东莞住建局网签数据中,2023年1-9月松山湖二手住宅无论是月均成交套数,或是成交均价,均为全市最高。

结合几组数据来看,受大环境影响和在新房供应冲击下,松山湖二手房的价格确实有所回落。

但幸运的是,在大浪淘沙下,松山湖二手房依然还是经受住了市场的考验,依旧是东莞最有价值的区域之一。


南城和东城,下滑约1.9%-23.7%

与松山湖相比,城区二手房的银行评估价下调幅度要稍微小一些。

以二手市场较为活跃的南城和东城为例,在房姐挑选的19个二手盘中,评估价下调幅度大概在1.9%-23.7%。


值得一提的是,虽说整体都处于下滑趋势,但南城的二手房价要比东城的更为坚挺一些。

在南城的12个代表楼盘中,有8个盘评估价下调幅度在10%以下,占比约67%;

评估价下调幅度在10%以上的,有4个(金域华府-10.9%,恒大御景-12.2%,金地格林小城-10.8%,万科翡丽山-23.7%)。

而在东城的7个代表楼盘中,有2个盘评估价下调幅度在10%以下(万科皇马郦宫-7.5%,天骄峰景-7.4%)。

其余的5个盘,评估价下滑幅度均超过了10%。

其中,光大景湖春天一套约112㎡的房子,评估价下滑了约22.9%。

而从两个区域的对比来看,也或多或少地反应出当前市场对于城区价值的认可度。

相比于老大哥东城,进击的南城对市场冲击的抵抗性要更高一些,至少在过去1年的表现来看,就是如此。


虎门和长安,下滑约2.8%-18.2%

最后,再来看看虎门和长安的表现。

作为全市经济水平最高的两个镇街,二手房评估价也没能躲过这波下调。

其中,虎门6盘评估价下调幅度约8.1%-18.2%;长安6盘评估价下调幅度约2.8%-14.3%。

从数据来看,相比住宅供应充足的虎门,新房更为紧缺的长安价格要更为抗跌。


最后,说说为什么会有大范围银行评估价下调的状况发生。

最直接的因素肯定是二手房成交价格下跌,牵动评估价下调。

成交价的普遍下跌,让想要坚持不降价的业主们,被动的接受了评估价下调。到最后,想要卖出房子,不得不松口降价,因此形成了“死循环”……

第二个原因是大家买房热情大不如前,没有大批投资客入场二手房的金融价值大不如前。
房子回归居住价值,自然就没有节节攀升的房价。
那些大幅下调评估价的楼盘,实际上就是前期存在大量投资者的样本。
他们眼看手中的货贬值,迅速大规模降价出手止损,才会在短时间内评估价频频下调。
总的来说,银行评估价下调短期内会有镇痛,但长远看是个好事。除了可以正常的反应市场真实情况,也能阻止一些“极端”行为,防止更多家庭不幸事件的发生,量力而为。
最后再次强调,本文提及的评估价不是唯一标准,房源差异很大,银行评估模型也差异很大。

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