主题：城区刚需盘成“万元户”，你和你的小伙伴惊呆了吗?

  2013年以来，城区刚需户型一直处于供不应求状态，购房者在关注何时有新项目推出时，却突然发现，这些新开的刚需盘，都已悄悄成为“万元户”。7月21日东城格兰名筑开盘，均价过万；8月24日，南城君珆花园开盘，以10038元/㎡的均价单周签约61套。金九银十，还将有万科金悦香树、幸福公馆、万科金色梦想、富通自在城、光大香颂里、新世纪星城等项目主推刚需户型。除位于莞城的富通自在城及位置略偏的新世纪星城，其他项目的均价都很有可能过万。面对城区刚需盘普遍过万的市场现状，您淡定吗？

  今年上半年城区刚需产品缺货更为明显，时常出现新推出一个刚需盘就被抢购一空的局面。3月份，万科金域华府刚推出部分刚需户型，当天就被抢购一空。上半年，东莞城区有刚需产品供应的项目不超过10个，莞城区在售刚需户型的只有东田百达中心，所售产品面积段在68～72平方米之间，房源只剩不到20套；南城有金域华府、九龙1号及宏远康城国际的51～98平方米一至三房；万江区有北大资源御湾87～100多平方米的产品、恒大帝景90平方米两房及95平方米小三房。

城区的可出让土地已经相当有限，而近年来城区出让开发的不少地块都是商务金融地块，可用于住宅开发的地块项目就显得更为稀少。

正由于城区可开发用地趋少，掌握有城区地块的发展商在奇货可居的心态下，也希望能利益最大化，而相比较而言，大户豪宅的利润空间明显高于刚需产品项目，因而从近期城区入市的项目来看，做中大户型豪宅的项目更多

陆续多个刚需盘入市，但只能起到稍稍解渴的作用。一方面是城区刚需缺口已有相当一段时间，需求积压严重，因此，需要一定的时间及相当量的产品来消化这部分缺口

目前城区刚需产品价格飞涨，单价过万，但客户群体的购买力稍弱，需求群体的购买力直接决定着刚需产品的去化速度，最终能不能“解渴”，还需看能否满足需求群体对产品及价格的要求。

未来城区刚需产品断档的现象或将成为常态

一是今年上半年成交的商住地全是镇区地块，城区处于断供状态；二是三旧改造的项目开发问题多，周期长，很难按照预期填补市场空白。

随着城区土地供应的减少，开发商地价成本也比周边项目高，而市场需求量又很大，新品入市房价自然会有所上浮。尤其是南城和东城，在市场供远低于求时，房子理所当然能卖出好价钱。

可开发地块越来越少，整体供应量，尤其是刚需供应较少。而城区刚性需求旺盛，前段时间市场供应以大户为主，需求被压抑，一旦有供应释放，均能取得不错的销售成绩。

部分项目售价进入万元大关，是相对失衡的供需关系，以及热门地段因素共同作用的结果。