已购房者权益难以得到保障

赵红梅建议，应当从不正当竞争的角度来认识“小产权”房的危害性。国家应尽快修改反不正当竞争法，使交了税费、取得正当合法手续的开发商，能够基于维护其团体共同利益、进而维护社会公共利益，对“小产权”房的销售者提起公益诉讼。

不过，相对合法开发商而言，人们现在更为关心的是那些已经购买了“小产权”房的消费者权益如何保障。

网友“卖房客”就遇到了这样的问题，为了孩子上学方便，他决定把房子卖掉去学校附近买个二手房，可是和买主都谈妥了他才发现，自己的房子因为是“小产权”不能更名。

秦兵告诉记者，购买“小产权”房的法律风险主要包括拿不到国家房产部门发放的、能够得到法律保护的房屋所有权证；房屋不能进行流转、交易；没有房屋质量等的售后保证；开发商资金可能因无银行等机构监管而流失，从而造成房屋交付延迟4个方面。

事实上，“卖房客”的遭遇并非特例，有关“小产权”楼盘延迟交房、难以转让、质量缺乏保证等纠纷的报道时常可见。我爱我家房地产经纪公司的一位工作人员告诉记者，“小产权”房的情况非常复杂，一般正规的房地产中介都不会接受“小产权”的房源，也不会为“小产权”二手房提供中介服务。

根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

而一旦认定合同无效，按照我国合同法第五十八条的规定，出售者因无效合同取得的房款，应当返还给购房者；出售者一方对于缔结合同有过错的，应当赔偿购房者因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

“因此，一旦‘小产权’房购房者与出售方产生纠纷，起诉至法院或提起仲裁，要注意把握好时机。”赵红梅建议，在起诉或提起仲裁时，出售者未取得商品房预售许可证明的，双方缔结的买卖合同都将被认定为无效合同。

如果购房者买房时被隐瞒了“小产权”的事实，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条则规定，出售者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，双方签订了无效合同的，购房者可以请求双倍返还购房款。