最近，在“降准+降息”组合拳下，市场振奋，同时房地产正走出“政策底和市场底”，楼市迎来新周期，抢购优质资产成为热点话题。

事实上，在市场底部出现之前，那些优质龙头资产已经涨到“透支”，当下最最重要的事情，是找到尚未被大众发现的宝藏片区。

“内湾”天花板下的机遇

2021年，粤港澳大湾区风生水起。

从粤澳深度合作区、前海扩容到香港北部都会区，从深中通道、深珠通道到港珠澳大桥变“双Y”，这个中国活力和创新精神的区域经济体，正在从“追随者”逐渐变成世界的“领跑者”，同时也印证了一个湾区发展规律：湾区天花板看“内湾”。

纽约湾内湾——长岛湾，不仅风景优美，还孕育出全球金融中心马哈顿；东京湾内湾——都心港，日本的经济、产业中心，也是日本最著名的富人区之一；旧金山湾的内湾——门罗帕克，诞生雅虎、谷歌、脸书、苹果等众多科技巨头。

在粤港澳大湾区，内湾由环珠江口的前海、滨海湾新区、南沙、马鞍岛、唐家湾、横琴组成，这些新区享有政策利好的同时，也同样面临一个问题：价格透支。

目前前海10万+，横琴5万+，南沙核心区4万+，滨海湾、唐家湾和马鞍岛3万+，除了资金门槛较高外，这些新区配套都在建设中，产业体系尚未形成规模，人才聚集效应尚不明显，但房价却已经被推高。

有没有一个片区，既能享受粤港澳“内湾风口”的政策红利，价格又处于洼地状态，上车门槛低，且尚未被投资者发现的宝藏地？

仔细挖掘，还真有一个符合条件的片区，如果你手里只有二三十万的资金，也有机会买入“湾区风口资产”。

这个尚未被大众发现的宝藏地，就是位于前海北的东莞水乡新城。

融通湾区的链接点

那么这个水乡新城到底在哪？

从前海湾出发，沿广深沿江高速一路向北，经过宝安中心、西乡、福永、沙井、东莞滨海湾新区后，就抵达了水乡新城，从道路交通来看，水乡新城已经实现与前海的1生活圈。

今年9月，前海官宣扩容八倍，扩容范围包含：宝安中心区及大铲湾片区、蛇口及大小南山片区、会展新城及海洋新城片区、机场及周边片区。

这也意味着东莞水乡新城距离前海更近了，在从10万+到2万出头的房价梯队和用地成本背景下，水乡新城将有效承接来自前海的居住需求和产业迁移外溢。

进一步探索水乡新城，我们发现其占位相当，可以说是融通湾区的链接点。

向北，水乡新城对接广州科学城；

向南，水乡新城滨海湾新区，再向南就是前海；

向西，水乡新城与广州南沙、番禺一江之隔；

向东，水乡新城3个红绿灯一路连通东莞南城CBD。

水乡新城这样优越的地理区位，当然备受东莞市政府的重视。

在《广东东莞水乡特色发展经济区发展总体规划(2013-2030年)》中提出，水乡2030年GDP要达5200亿，相当于2012年东莞的GDP，相当于再造一个新东莞。

根据规划，水乡新城定位为珠三角地区的区域交通枢纽、东莞对外交通门户，东莞对接粤港澳大湾区的东岸明珠，为东莞参与大湾区竞合的重要平台，穗莞合作的专业化城市副中心。

产业方面，水乡新城要打造第二个“松山湖”，做精水乡新兴产业和轻柔产业，加强与广州和深圳的对接，加快推进水乡产业转型升级和城市升级。

交通方面，水乡新城东莞西站四轨交汇，4条轨道交通分别是穗深城轨、佛莞城轨（在建中）、莞惠城轨和R1线望洪站（在建中），1站4轨连5城，2站西平，3站广州，8站深圳，享湾区1生活圈。

这样一个占据区位优势和交通便利，享前海外溢和湾区风口的宝藏片区，价格仍处于洼地状态，相比于前海、宝中总价1000万+，福永沙井总价500万+，滨海湾新区总价300万+，水乡新城首期二三十万就能买到万科品牌的TOD好房。

另一种生活选择

对于持续关注湾区优质资产的家庭来说，我们向您推荐位于水乡新城的万科星城，该项目在交通、教育、园林、产品、价格等方面都具有很大优势。

 万科星城项目示意图

万科星城距离东莞西站直线距离仅约1.5公里，2019年穗深城际铁路广州东站至深圳机场站段正式开通运营，在东莞西站乘坐穗莞深城际可3站到广州，8站到深圳，未来深莞深城际还将从前海延长至福田皇岗口岸，打造成为连接广深港澳科创走廊、辐射粤港澳大湾区、面向世界的超级口岸和综合交通枢纽。

区位示意图

同时，万科新城紧邻水乡大道，无缝接驳东莞大道，仅需3个红绿灯到东莞主城；约10即达沿江高速口，一路深圳。对于无力承担广深高房价的刚需来说，万科星城便捷的跨城交通是安置一家人的安心选择。

 交通示意图

教育方面，万科星城周边三大学府环绕，对于关注子女教育的家长来说，万科星城是湾区必看项目之一。

 学校示意图

嘉荣外国语学校：是广东嘉荣集团教育产业首席学校，覆盖小学、初中、高中12年一贯制的高品质国际化学校，投资超过15.3亿，是东莞地区投资规模、占地面积的一所中小学校。

东莞市翰林高级中学：是一所按照省一级标准建设的寄宿制民办高级中学，具有一流硬件设施，一流师资队伍、一流教育管理、一流办学特色、一流教学质量，将为水乡片区乃至全市适龄学生提供2400多个优质学位，总建筑面积超8万平方米，办学规模为48个教学班，首期投资5亿元，该项目已被列入2021年东莞市重大项目。

水乡未来学校：东莞市政府与中国教科院战略合作学校，全东莞仅有三所，师资面向招募享国务院津贴、名师、全日制博士等特聘教师，组建一支高起点、高标准、高水平骨干教师团队。

在万科星城的家门口，还建有约15000㎡水岸公园，该公园是万科代建的市政公园，坐拥梅沙河岸线。在工作之余业主可以沿着河岸线晨跑、徒步、骑行，赶上好天气还可以带上一家人在水岸公园野餐、露营。

目前，项目所在河西片区正在进行百万旧改升级改造，已有万科、富力、星河等多家品牌房企入驻，携手改造河西片区的城市面貌。而万科·星城作为片区内的个品牌住宅项目，将承接片区旧改带来的波赋能。

社区内部，万科星城设计4.3米的抬高地势，小区园林整体抬高到2楼，1楼为地下车库及中轴园林——星空之眼，程度保证业主生活空间舒适性，同时又能满足对私密性的要求。

 星空之眼实拍图

户型兼顾实用和美观，建面约79-119㎡三至四房，方正实用，户户朝南，适配单身、新婚、三口之家和三代同堂家庭。 

今年6月，万科星城首批开盘便创下水乡新城5年首开记录，项目热销背后的原因，除了4轨交汇的便捷交通，三大学府环绕以及丰富的自然资源，还有高性价比的价格优势，首期20万起就能购入湾区风口资产。

值得关注的是，本周末亲水小高层开盘，万科星城将推出重磅福利，首期20万起，成交即送全屋装修，还有“送10年物业费、特价房限时抢和抽智能家电十件套”重磅三重礼。

抛开投资价值，万科星城备受追捧的另一个重要原因，是越来越多来自广深的一线城市奋斗者厌倦了拥挤的生活和高成本教育，居住空间和生活环境往往决定了家人的生活状态，而在水乡万科星城可以提供另一种生活方式。

本周末亲水小高层开盘

首期20万起，享重磅三重礼

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1、本广告有关万科星城项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。

2、项目推广名：万科·星城，标准地名：万科星辰花园。开发商名称：东莞市万同房地产有限公司。东莞商房预证字第202100286号

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