【前言】对房地产市场而言，2015年一季度楼市发生不少“震动”，诸如不动产统一登记实施、央行降息、3.30政策、二套房贷首付降至四成、存款准备金利率下调等政策出台。这些相继入市的促动楼市神经的消息和政策，对楼市带来了哪些直接影响，房价发生了何种变化，楼市是否持续回暖升温等一切的举措还需要市场验证。时下“互联网+”再一次在房地产业内成热门话题，也对房地产的发展模产生了诸多思考和问题。

带着诸多问题，2015年4月16日下午，房天下对金地集团东莞地产公司副总经理曾鸣华先生进行了专访。从业内分析角度，曾鸣华先生独到并且深入地详谈了自己对“互联网+房地产”的观点。

谈市场与政策——

【房天下】：中国房地产经历了黄金十年后，整个行业和市场将更趋谨慎和理性。近两年，政策、市场和行业正在发生巨大变化，2015年甚至被赋予房企“转型元年”。更有甚者说，颠覆型的转变才是房企出路，曾总对此有何看法?

【曾鸣华】：“颠覆型的转变才是房企出路”的表达不是恰当的，我认为目前是为适应时代的发展，企业主动发起变革，提升经营水平及盈利能力。这里面可能有一些企业发生颠覆性的变化，这主要看企业的发展战略；有些企业则在现有基础上，结合互联网思维，在房地产开发的各个环节有选择的进行变革。这两种情况，目前更多的是后者，但是“变革、颠覆”已经是这个时期，房企思考多问题。

【房天下】：随着政策环境宽松持续，楼市利好频现，尤其是3.30政策出台后，多地开发商们纷纷呼声“涨价”，楼市仿佛迎来回暖春天。您认为，此种政策上的利好对接下来的商品住宅市场带来哪些实质性影响?

【曾鸣华】：影响要分短期和中长期。短期来看，对楼市是一个很积极的信号，有很大推动作用。这一点从近期成交量不难看出，就说金地几个项目的成交数据来看，市场有比较明显变化，越来越多的客户出手买房。

但我更想强调的是，房地产市场要看中长期，中长期一般是指五到十年。短期的市场比较难准确预测，原因是：目前对房价影响因素太多，以前是供求关系决定房价，现在影响房价的因素特别多，像次贷危机、政策等都可能间接影响房市。现在已不是单纯的单变量因素来影响房价，而是多变量因素。

大家都会知道力学定律，一个苹果掉下来，我们可以预测它的时间，但一片树叶掉下来的话，有可能去预测它的轨迹吗?风大一点，就不知道吹到哪里去了，风一停他又往下飘，风又来了，可能不往下掉，而是把它吹上去……像房地产近期就是风来了。也就是说，短期能看到一些利好，但对房地产市场的预测不准确，中长期则比较重要。我个人还是比较看好中国房地产的中长期表现的。对于客户来讲，比如刚需客户，1-3年的房价涨跌其实和你关系不大，你不会因为涨跌而卖房子，房子不是股票，所以作为消费者角度来讲，建议也是看中长期，当你要换房的时候，可能已经再5年左右了，这个时候房子的涨跌跟你有关系，物业是否决定了你的财富有无增长。

举个例子，东莞05年如果有60万，你放在银行跟买个房子，现在经过10年的时间，你猜猜哪个更值钱？未来10年呢？

【房天下】：“3.30”政策发布至今，东莞楼市不断迎来供应和成交小高峰。低端刚需项目成交量持续走高，豪宅成交持续走低。您是如何看待这么一个两极分化的情况?

【曾鸣华】：一线城市是一个很好的窗口，因为政策有传递的作用。

从2007开始，一线城市的市场波动是明显的，像深圳的首置、首改、再改的项目，新政下来都是比较活跃的。金地在深圳首改、再改的项目都卖得很好。鹭湖1号是首改再改，140-180㎡的产品，单周卖过亿，还有凤岗的大运城邦艺境也是针对深圳客，单周卖过亿，这两个项目其实都是再改型的，都卖过亿。说明一个现象：一线城市，无论是刚需、首改、再改或度假型的客户其实都已全面激发出来了。

东莞有些不太一样，部分宏观数据跟微观数据存在不一定匹配的现象。因为宏观上可能是备案形式，首置首改的备案会长一些，备案不如刚需那种即刻签约的，首置首改可能时间需要一个月。例如金地的城南艺境，新政之后买别墅的人多了，但这个不会那么快体现到宏观数据里面去，相对滞后。

新政首付放宽对二套房是有积极作用的，一般首置的客户更急迫一些，刚需决策性会比较短一些，首改再改的决策周期则会比刚需的长，比如首置一周，首改再改至少需要两周到三周。新政对首置、首改、再改这几个品类的客户都会有推动作用，只是反映到数据上的话，有先后顺序，程度可能不一样。首置是受新政刺激程度高的一个类别。

【房天下】：您觉得这个政策的效应能持续多久?

【曾鸣华】：持续的效应很难预测，不同城市情况不一样，主要看城市库存，像珠三角城市，库存都还比较理想，一年到一年半的库存，这样的库存，这样的政策红利，持续时间会更长。

比如内地某些城市，库存在两年以上，虽然出了政策红利，但红利也是在消化库存方面，还是比较有压力。目前广州，深圳，东莞这些城市库存本来就合理，面对这样一个政策宏利，今年内都会有不错的表现。

【房天下】：据房天下监测数据显示，东莞个别开发商在“3.30”新政之后涨价，部分涨价幅度在10%左右，还有项目收回先前折扣优惠。金地项目是否有相应变化和调整?

【曾鸣华】：金地还是比较理性的，整体是根据我们年度目标去做分解的。一季度后销量进了东莞前十，达到了我们的预期，接下来还是要利用五一等黄金周的节点，按照年初计划做一些推货。关于价格，还是会根据市场来调整，具体没有确定，首改再改的产品也是部分做了价格调整。