年底，又到还KPI的时候了。

看看今年的指标吧：全年计划供应的33宗住宅用地，到目前为止，仅挂出7宗，成交6宗。

emmm......别说完成KPI了，就连指KPI的背影，都瞅不着呢。

很显然，如今房企早已不再是那个冲动的少年郎。捧个人场可以，但想要我拿地？不如要我命......

玩笑归玩笑，KPI还是要冲的。
这不，前几天官方发文：建议放开土拍限价。
好家伙，又来一剂猛药？那东莞自然要拿出压箱底的地块，在今年最后两个月，好好运作。

土拍限价放松，有什么影响？
在说土地之前，我们有必要重新审视“放开土拍限价”这一政策。
原本的土地限价，是在楼市上行时期，以约束土地价格上限的方式，来抑制房价上涨过快的问题。
说人话就是：政府挂地的同时，也设置了拍地价格的上限。

在过去房价快速上涨的时候，这个限制当然合理。
但是，面对现在冷到低谷的市场，就明显不适用了。不仅地价被房价摁在地上摩擦，就连今年挂出的部分地块，楼面价也倒回了几年前。
救都救不及呢，还限制啥呢？

所以，官方这次建议取消地价限制，旨在将土拍重新拉回市场竞价时代。
如果建议落地，正式执行，“拼马甲、拼朋友、拼手气”的环节，将成为历史。
而这，将会对新房市场造成直接的影响。
政策的想法是好的，但问题的关键是，房企是否愿意砸钱推高地价？或者说房企是否还有能力去推高地价？
有关钱的方面大家都懂，虽然吃紧，但在“必要时”，挤一挤总还是有的。至于是否愿意推高，那就得看地块的素质和稀缺程度。
而东莞第四季度的出让名单中，恰好就有几宗综合条件较优的地块。
来，上链接详情，我们逐一看。

东莞CBD地块，合二为一

打头阵的，自然是备受瞩目的东莞CBD地块。

在年初的供地计划中，CBD原本是有C07-01和C08-01两宗迷你地块计划出让。

两宗宅地为相邻地块，与华润润府、悦府、万象城、香港中心等CBD项目。

但在10月12日，官方对地块进行控规调整后，将原本两个单独的地块，合并为一个地块，即C07-01。

合并后，地块总占地面积约1.7万平，计容建筑面积为约6.2万平，要求居住建筑面积不得超总计容建面的90%，即住宅体量约为5.57万平米。

容积率由5.0减低至3.6，建筑限高由100米提高至150米。

两宗小地块合并，是好事。

尤其是在CBD这样的核心区域，更大的土地面积，能让开发商的才华，有更充分的发挥空间。

目前，CBD内住宅仅有悦府在售，且仅剩最后一栋产品。

倘若地块能在今年完成出让，待其入市时恰好能衔接上片区的住宅空白。

倘若真的放开土地限价，地块将有可能会超过建发缦云地价（25999元/㎡），刷新南城的楼面价。

不过，届时房企之间的过招是点到为止还是全力以赴，就要看开发商们对市场的考量和拿地的决心了。

最后，关于CBD的拟供应宅地，后续还有8宗，来，一图看全：

东城主山社区地块

接下来这宗地，属于是老大哥东城掏心窝子的地块了。

地块位于东城中路与东纵路交汇处，东南侧为万达广场，距2号线东城站直线距离约500米，地段和配套极佳。

根据年初的供地文件，地块原本占面约1.73万平，容积率约4.1，限高约100米。

而在10月13日，市自然资源局对地块进行控规调整后，用地面积变为约2.1万平，容积率降至3.4，建筑高度不大于100米。

另外，地块内未来还将配备社区警务室、燃气调压站、公厕、垃圾站等设施。

整体来看，地块绝对算得上是香饽饽，地段配套优越，体量适中，价格可控，且无较多的配建要求。据了解，目前已有多家房企开始了前期调研工作，未来竞价也将是必然的。至于结果如何，让我们拭目以待。

而有一点值得注意的是，东城即将井喷的住宅供应。如今的东城，早已脱下了新房紧缺的帽子，除了在售的瑧山境、万科瑧山汇、绿城桂语旗峰外，还有2024年即将入市的光大天骄国际、火炼树旧改、水叮当旧改等待售项目。

而在售或待售的产品，多数以刚改以及豪改户型为主，面对内卷严重的市场，要如何制定产品户型，也将是房企所要面临的一个难题。

松山湖东部区域地块

松山湖的土地价值，从来都不容置疑。

这不，今年东莞土拍市场的漂亮开局，便是由松山湖开启的，即首宗2023年WR001号地块（金地·青雲境），轻松实现封顶成交，风光出嫁。

这还不够，接下来，松山湖依旧有好戏登场，并且还是巨无霸地块。

据悉，松山湖东部区域地块，距离金地·青雲境，仅仅只有约1公里。

其地块综合素质极高，紧挨着松山湖实验中学、松山湖第一小学，地块南侧就是东莞1号线松山湖站（待开通），隔着新城路就是松山湖中心公园。

并且，地块由3宗相邻地块组成，将配合松山湖站TID开发，用地面积约20万平，总建面约达60万平，是个巨无霸地块，未来房企的操盘空间，将得以充分发挥。

该怎么形容这块地的分量呢？

这么说吧，房姐连夜把2015年来松山湖的地块出让清单，翻了个遍，都没见着比这宗地块，更大单的。

这样说，各位有感知了吧？

话说回来，地是好地，分量也举足轻重，但这也意味着，对于开发商也提出了更高的资金与操盘要求，一般的房企可啃不下。

只能说，静候正主官宣吧。

万江街道官桥滘社区地块

万江的龙湾片区，想必大家都不陌生吧？位于三江六岸的精华之处，以东江水著称。

今年，随着万科中天世纪水岸及保利首铸鹭湾的开售，龙湾持续高调发声，在主城市场中，占据重要席位。

这次，今年万江拟挂牌的，龙湾依旧凭实力，榜上有名。

拟挂牌地块名为万江街道官桥滘社区地块。

其北侧为龙湾公园及三江六岸龙湾段，一线瞰江，地块占地面积约4.18万平，容积率约2.5，建筑限高100米，需配建15班幼儿园。

从硬件综合素质上看，大概率又将是龙湾新晋豪宅项目。

不错的龙湾基本面+地块综合素质佳，使得该地块乍一看，是可以安心冲刺的地块。

但另一面，不可否认的是，该地块的未来入市，将面临不小的去化压力。而这压力，不仅来自龙湾的新房库存，还将来自于届时挂牌的价格指标，我们持续关注。

房姐有话说：

从2021年8月自然资源部要求单块土地溢价上限15%，到现在为了救市再次建议放开溢价率上限，楼市兜兜转转一大圈子又回到了原地。

面多了加水，水多了加面，2年多时间，我们“驾驭”楼市的手法依然还是那么的“朴实无华”。

而东莞这一轮的供应，正是顺应土拍限价放松而为之，拿出了真正核心区域的地块出让。物以稀为贵，这些地块大概率是能卖出还算不错的价格。

但是，由于数量太少，价格太高，注定只是小范围流动的产物，很难影响整个城市的房价走向。

所以，不用慌，静观其变就好。